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    2020-02-25
    El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible volver a solicitar una nueva reclamación contra la Plusvalía municipal, tras una primera desestimación.  La resolución judicial que se dicte podría dar alas para que los contribuyentes vuelvan a la carga contra este impuestoque se paga al vender, heredar o recibir una vivienda en donación. El Alto Tribunal ha acordado admitir a trámite el recurso presentado por el despacho Garrigues y decidirá “si el obligado tributario, una vez desestimada en vía administrativa su solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos y una vez firme tal desestimación, puede, dentro del plazo de prescripción, instar una segunda solicitud fundada en hechos sobrevenidos o en motivos diferentes de los invocados en la primera solicitud”.  Y es que la batalla de los contribuyentes contra este impuesto viene ya de lejos. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que ya en 2012 se cuestionó la fórmula de cálculo del impuesto por considerar que gravaba el incremento de valor que el terreno tendría en los años siguientes a su transmisión y no el obtenido desde que se adquirió. Otra batalla legal ha sido la de declarar inconstitucional este impuesto cuando se vende un inmueble a pérdidas. Así lo reconoció el Tribunal Constitucional en una sentencia del 11 de mayo de 2017. Pero la Plusvalía municipal también ha sido declarada inconstitucional en aquellos casos en los que la cuota a pagar resulta igual o superior al incremento de valor obtenido en la transmisión. Con estos mimbres, le toca ahora al Supremo resolver el caso y determinar si los contribuyentes pueden volver a reclamar la devolución de lo pagado de más tras un primer intento fallido. Quiénes podrán reclamar por segunda vez En caso de que el Supremo decida decantar su veredicto hacia el contribuyente, su criterio sólo sería aplicable a quienes autoliquidaron el impuesto y vieron desestimada su solicitud de rectificación. Por tanto, no se podrá aplicar en aquellos contribuyentes que recibieron una liquidación, la recurrieron y vieron desestimado su recurso. “Esto se debe a que la solicitud de rectificación de la autoliquidación puede plantearse durante los cuatro años siguientes a la presentación del impuesto. Por ello, puede discutirse si, dentro de dicho plazo, es posible realizar una nueva solicitud. Y esto no ocurre en el caso de una liquidación, que solo puede ser recurrida en el plazo de un mes”, señala Salcedo. Esta nueva reclamación debería presentarse antes de que cumpla el plazo de prescripción, que es de cuatro años contados desde el último día que había para presentar el impuesto. Pero en este caso, el plazo de cuatro años se contaría desde la resolución de la primera reclamación. El socio de Ático Jurídico hace hincapié en que si un contribuyente cree que tiene posibilidad de solicitar una nueva rectificación que está a punto de prescribir, lo recomendable es presentarla ya antes de que el derecho a formular la solicitud se extinga. Así, podrá beneficiarse de un hipotético pronunciamiento del Supremo favorable al ciudadano. A la hora de determinar las alegaciones en la segunda reclamación, Salcedo recomienda que se basen en hechos sobrevenidos o en motivos diferentes a los alegados en la primera reclamación fallida, como, por ejemplo, que la venta de la vivienda se hizo a pérdidas. En definitiva, “la fijación de una doctrina favorable a esta segunda oportunidad abriría la puerta a que muchos contribuyentes pudieran presentar una nueva solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos para recuperar lo pagado en su día en concepto de plusvalía municipal”, sentencia José María Salcedo.  
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    2020-02-24
    La demanda de vivienda en Madrid y Barcelona ha dicho basta. Y tras ella ha empezado el gran ajuste de la oferta. Las expectativas de precios de aquellos que quieren vender una vivienda en las dos grandes ciudades españolas han comenzado a revisarse significativamente a la baja, según se refleja en la base de datos de Fotocasa.com, analizada por El Confidencial. Los precios de salida, que piden los propietarios de una vivienda de segunda mano de la inmensa mayoría de los barrios las dos grandes urbes españolas, muestran caídas desde sus respectivos máximos históricos. En algunos de ellos, los descensos superan ampliamente el 30%. Se trata de un indicador claro de hasta qué punto las expectativas de los vendedores están muy por encima de lo que la demanda está dispuesta o puede pagar. Los precios de oferta de las viviendas en todos los barrios de Madrid y Barcelona han tocado en los dos últimos años máximos históricos Este ajuste de expectativas es la consecuencia directa de una realidad del mercado. En todos los barrios de Madrid y Barcelona, sin excepción, los precios de demanda han tocado máximos históricos entre 2017 y 2019, según los datos de Fotocasa.com. Y aunque estos precios no reflejan necesariamente el nivel de cierre de la transacción, sí son un indicador adelantado de futuras caídas. Caídas que, por otra parte, ya han empezado a ocurrir. Esta misma semana, un informe de Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona revelaba que los precios de venta de los pisos de segunda mano en Madrid y Barcelona cayeron por encima del 3% el año pasado. Es decir, cinco años después, lo que el sector inmobiliario se negaba a reconocer ha sucedido: comprar una vivienda de segunda mano en cualquiera de estas dos ciudades es ahora más barato que hace un año. El retroceso se limita, por el momento, a los pisos de segunda mano y afecta a dos de los mercados más 'calientes' desde el punto de vista inmobiliario —Madrid y Barcelona—, donde los precios han tocado máximos de manera generalizada en los dos últimos años. Pero el mismo informe vaticina que estos descensos no serán los últimos y podrían extenderse a otras ciudades. "De la misma manera que la expansión se extendió como una mancha de aceite desde mercados como Madrid o Barcelona hacia zonas periféricas, cuando el centro comienza a contraerse, es de esperar que esta evolución que estamos viendo en zonas centrales sea un indicador de lo que sucederá en la periferia", apunta José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe de Tecnocasa. Los barrios que resisten y los más afectados Los datos de Fotocasa revelan cómo apenas una docena de barrios mantienen el empuje alcista en los precios de salida: El Cañaveral (Vicálvaro), Castillejos (Tetuán), Hellín (San Blas), Jerónimos (Retiro), Ibiza (Retiro), Adelfas (Retiro), Pueblo Nuevo (Ciudad Lineal), Trafalgar (Chamartín) o Prosperidad (Chamartín). En todos ellos, los precios de oferta en enero de este mismo año aún seguían escalando hasta tocar máximos. En Barcelona, solo hay un punto de la ciudad, Sant Martí de Provençals (Sant Martí) que mantenga el impulso alcista. En el resto —hablamos de más de un centenar de barrios entre Madrid y Barcelona—, ya se registran descensos en los precios de oferta. En más de una docena de barrios, los precios marcaron máximos en el cuarto trimestre de 2019 y ya registran ajustes, en algunos casos, de hasta el 10%, como en La Font de la Guatlla (Sants-Montjuïc), donde los precios de oferta fijaron máximos en noviembre de 2019. Sin embargo, el ajuste más abultado se da en el Ensanche de Vallecas - La Gavia (Villa de Vallecas). En mayo de 2019 tocó máximos y, desde entonces, el ajuste ha sido del 36%.   Se retrae la demanda y caen las ventas Por otro lado, las dificultades de acceder a financiación y la falta de ahorros siguen limitando el acceso a una vivienda en propiedad de los nuevos hogares, de familias que buscan una vivienda para independizarse o para dejar el alquiler, mientras que la demanda de reposición, es decir, aquella que vende su casa para comprar otra, y que ha sido una de los grandes protagonistas del mercado en los últimos años, comienza a agotarse. Además, el inversor que compraba para alquilar y que también estaba muy presente en la compraventa, ha ido reduciendo su presencia debido al fuerte aumento de precios y, por tanto, ante la expectativa de menores rentabilidades, pero también como consecuencia de una mayor inseguridad jurídica. Según datos de Tecnocasa, en dos años, los inversores han pasado de representar el 30% de las transacciones al 26% de las mismas.  
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    2020-01-18
    Este jueves el Gobierno de Cantabria  ha aprobado el Decreto por el que se regula la actividad de las viviendas de uso turístico de cesión temporal completa o compartida en el ámbito de dicha Comunidad Autónoma. Su entrada en vigor se producirá transcurridos tres meses desde su publicación BOC (Boletín Oficial de Cantabria). Detectándose la necesidad de crear un censo de viviendas turísticas y así poder eliminar la competencia desleal. El objetivo de esta regulación es; Proporcionar un régimen jurídico de vivienda turística propio, garantizándose las condiciones de orden público, seguridad ciudadana, salud pública y protección de los clientes según Consejería de Turismo. Ordenación y control de viviendas o pisos turísticos ubicados en suelo residencial y ofertado con fines turísticos. División de la vivienda en dos modalidades: Viviendas de cesión completa, de alquiler temporal con fines turísticos y de inmediata disponibilidad. Viviendas de cesión compartida totalmente equipadas, de inmediata utilización y en las que reside el propietario. Obligaciones del Decreto de regulación de las viviendas Turísticas: Registro en la Dirección General de Turismo en el inicio de la actividad (anexado seguro de responsabilidad civil y declaración responsable). Obligación de exhibir una placa identificativa en el exterior de la puerta de acceso a la vivienda de uso turístico y disponibilidad de hojas oficiales de reclamaciones. Exposición de las normas de utilización, precios de servicios y actividades ofertadas así como la atención telefónica. Registro de viajeros con el objeto de garantizar el control y la seguridad ciudadana. Ofrecer servicios de alojamiento con muebles y enseres necesarios  así como contar con las medidas de seguridad e incendios pertinentes. Entregar la vivienda en perfectas condiciones de limpieza e higiene e información sobre normas de uso y temporada de funcionamiento. Finalmente, las viviendas vacacionales deberán exhibir el número de inscripción del Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria en toda publicidad que se haga de la actividad turística. Los prestadores de este servicio o cualquier intermediario que se beneficie en el alquiler de la vivienda no declarada serán responsables solidarios de incumplimiento. En el caso de las viviendas ubicadas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el propietario también debe presentar una declaración responsable acerca de los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios en la que se aluda al consentimiento por parte de la comunidad al uso del inmueble con fines turísticos.
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    2020-01-10
    El anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal se encuentra actualmente en fase de aprobación parlamentaria y estará de nuevo sobre la mesa del Gobierno liderado por Pedro Sánchez. Se trata de una normativa que, una vez aprobada, traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Te explicamos en qué va a consistir este hachazo fiscal. En otoño de 2018 se conocía el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que abogaba por modificar la base imponible del ITPAJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), de tal manera que ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble. Pero esta norma contempla muchas más cosas. Vamos a desgranarlo de la mano de José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y se presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad. Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.  “En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: El catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. La aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor, el de referencia de Catastro”, señala José María Salcedo. Este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo. Este valor de referencia oficial aprobado por Catastro se presume además cierto, salvo prueba en contrario. De este modo, se obligará al contribuyente a demostrar que el inmueble comprado o heredado tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Es decir, se trasladará la carga de la prueba, ya que hasta ahora la Administración es la que debe demostrar cuál es el valor real de un inmueble si era diferente al fijado por el contribuyente. Con la nueva normativa, una vez entre en vigor esta carga de la prueba será asumida por el contribuyente. Así, se puede dar el caso de que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado ante notario.  Cambios en el IRPF en el caso del pacto sucesorio La futura Ley de lucha contra el fraude fiscal contempla eliminar el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF. Mediante pacto sucesorio se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer. La principal ventaja es que sólo queda gravada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Con la nueva normativa, si se aprueba, el adquiriente de los inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante. Veámoslo con un ejemplo: Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros. Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros (500.000 euros menos 200.000 euros). La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble El Anteproyecto de ley también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias). Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro). “Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa”, comenta el abogado Salcedo.
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