La negociación de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación continúa en Europa. En juego, una recalibración de las distintas letras del certificado de eficiencia energética y la urgencia en la obligatoriedad de obras de mejora sobre el 15% del parque inmobiliario español construido, el más ineficiente en términos energéticos. Tras el acuerdo alcanzado el pasado mayo por el Parlamento Europeo de la reforma de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación (EPBD, en sus siglas en inglés), la compleja maquinaria legislativa europea echó andar. Durante esta fase de trílogos, el Parlamento, la Comisión Europea y el Consejo, defienden importantes matices en su aplicación. “Lo que está claro es que desde la UE se van a implantar normas mínimas de eficiencia energética para la vivienda, la dificultad es acordar el cómo. Y ahí está la discusión ahora”, explica Raquel Díez, directora de Proyectos de GBCe (Green Building Council España). Y es que aún es pronto para anticipar cómo quedará la redacción definitiva. Sin embargo, conviene entender cuáles son las posiciones en una Directiva que, con su trasposición a la Ley española, puede obligar a los propietarios de una vivienda con la calificación mínima a hacer obras de mejorar hasta la etiqueta F, antes de vender o alquilar, del mismo modo que hoy exige contar con el Certificado de Eficiencia Energética. Sobre qué porcentaje de vivienda se actúa con urgencia El mayor punto de fricción gira en torno a las llamadas normas mínimas de eficiencia energética, como explica Díez: “El objetivo es armonizar el certificado energético en los países de la UE porque hasta ahora, salvo unos mínimos comunes, era muy disperso”. Desde la UE se quiere establecer un sistema de calificaciones basado en criterios objetivos comunes, pero teniendo en cuenta la especificidad de cada región climática: es obvio que el termómetro de una isla griega o de una población del norte de Polonia condiciona el consumo energético en ambas viviendas. “El problema surge al decidir cómo se va a materializar esta armonización”, continúa Díez. La solución puede pasar por un escalado auto-referenciado en cada país de las etiquetas energéticas. De este modo, la letra G agruparía en todos al peor 15% de la vivienda construida y la A sería un edificio Zero Emission Building, tal como lo define la Directiva. Entre medias, en cada país se haría un escaldo proporcional con el resto de etiquetas.    Pero frente a este ajuste técnico, las tres instituciones europeas dirimen una actuación de gran impacto para las viviendas europeas. En juego está la urgencia en la aplicación de las medidas con que la UE quiere avanzar hacia la neutralidad climática para 2050 en los edificios residenciales. Para entender qué hay en juego es necesario conocer las diferentes posturas en disputa en cuanto a las normas mínimas de eficiencia energética:   Comisión Europea. El texto actual dice que para 2030 la calificación mínima de una vivienda europea debe ser de la letra F, y para 2033 alcanzar una calificación E. Consejo de la Unión Europea. El organismo que reúne a los jefes de Estado o de Gobierno de los 27 Estados miembros de la UE apuesta por medidas más laxas. Su propuesta pasa porque que sea cada país (a través de la trasposición de la Directiva) el que decida sobre qué porcentaje de la vivienda construida se debe actuar con urgencia para 2030. Lo explica Díez: “De este modo, la calificación energética G continuaría siendo la parte del parque de vivienda construida con peor comportamiento pero se evita fijar un porcentaje de mejora en las viviendas, lo que deja mayor poder de decisión a cada país”. Parlamento Europeo. Su propuesta para viviendas pasa por la etiqueta E para 2030 (en lugar de F) y la letra D para 2033. Cómo se van a aplicar las normas mínimas Y en este escenario, Díez se pregunta “¿cómo se van aplicar esas normas mínimas de eficiencia energética?”. En su opinión, el texto actual de la Comisión ofrece ambigüedad: “En una parte se dice que para 2030 todos los edificios de vivienda deben ser por lo menos letra F, lo que implicaría que muchas viviendas deban abordar su rehabilitación con urgencia. Sin embargo, en otras partes del texto se dice que esas viviendas deberían pasar a rehabilitación cuando haya condiciones que la desencadenen, como por ejemplo cuando se van a sacar a la venta o al alquiler”. Obligar a una calificación mínima de F para 2030 y de E para 2033 para la compra o alquiler de una vivienda es sin duda una decisión de calado para un sector, que observadores como GBCe consideran imprescindible aclarar. Y no es la única advertencia a las medidas planteadas.  Díez detecta incoherencia en la posibilidad de que “para vender una vivienda te obligan a rehabilitarla, cuando por otro lado se está fomentando la rehabilitación integral del edificio por considerarla la medida más viable desde el punto de vista económico y técnico para las comunidades de propietarios”.  Sobre el calendario de actuación   De qué postura se imponga dependerá una mayor o menor obligatoriedad de mejora, pero en Europa también se discute sobre los plazos de ejecución. De nuevo con posiciones encontradas entre las tres instituciones.   Comisión Europea. Defiende que la armonización de los certificados de eficiencia energética, conforme a una plantilla común, sean efectivos en 2025. Consejo de la Unión Europea. Pide que esta armonización se aplique para 2026, otorgando un mayor plazo a los estados para la aprobación de sus planes de renovación. Parlamento Europeo. Coincide con la Comisión en la aprobación para 2025, pero siempre ligada a la reescala de todas las letras de certificado energético.   Sobre el plazo de renovación de la certificación energética Otro de los puntos de conflicto en la negociación es la validez temporal de los certificados de eficiencia energética. En la actualidad la certificación tiene una validez de diez años, con independencia de la calificación obtenida por el inmueble o vivienda. Plazo que, de imponerse la voluntad de la Comisión, quedaría reducido a cinco años para las letras por debajo de C (de la D a la G), para las tres primeras continuaría siendo de una década.   Una vez más el Consejo de la Unión Europea defiende una posición más conservadora, exigiendo que se mantenga en todos los casos un plazo de diez años para su renovación.  Una nueva incógnita en el procedimiento de los trílogos de la EPBD, y una nueva decisión a tomar por la UE para marcar el ritmo y las exigencias de esta Ley básica para el cumplimiento de los objetivos de descarbonización en el Viejo Continente.

A partir de mañana, 29 de junio, se implementará una nueva regulación que prohíbe las llamadas comerciales no deseadas, conocidas como 'spam', de acuerdo con la ley general de Telecomunicaciones aprobada hace un año. La mencionada ley establece en su apartado el "derecho de los usuarios finales a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, según el artículo 66.1.b)". Sin embargo, aunque se prohíben las llamadas no deseadas con fines comerciales, también se contemplan algunas excepciones en las que las empresas podrán continuar contactando a los consumidores. El artículo 66.1 establece que no se podrán recibir llamadas sin el "consentimiento previo del propio usuario". No obstante, se reconoce que las empresas podrán efectuar llamadas amparándose en "otra base de legitimación de las previstas en el artículo 6.1 del Reglamento (UE) 2016/679 de tratamiento de datos personales". Esta disposición plantea algunas interrogantes que la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), encargada de hacer cumplir la normativa, ha resuelto en un informe jurídico publicado en abril. Según dicho informe, la ley y, en particular, el punto que entra en vigor ahora no limita el tratamiento de datos personales para las llamadas comerciales, sino que contempla la posibilidad de ampararse en otra base de legitimación. La AEPD menciona el concepto de "interés legítimo" y ofrece un ejemplo de lo que se considera como tal. Por ejemplo, se podría dar cuando existe una relación pertinente y apropiada entre el interesado y la entidad responsable, como en el caso de los clientes existentes con un contrato que no hayan expresado su negativa a recibir llamadas. En este sentido, se permitirá la realización de "mercadotecnia directa" hacia dichos clientes. Por otro lado, el portal de Consumo de la Comunidad de Madrid también aclara que estas otras bases de legitimación previstas en el reglamento de la Unión Europea pueden aplicarse cuando la llamada sea necesaria para ejecutar un contrato, proteger los intereses del consumidor o cumplir con una misión de interés público. En resumen, las empresas podrán realizar llamadas si cuentan con el consentimiento previo o si se amparan en alguna de las bases de legitimación establecidas en el reglamento europeo. Cabe destacar que la ley contempla diversas multas para los operadores que continúen realizando llamadas no amparadas por ninguna de las excepciones mencionadas anteriormente.

Al recibir una herencia, también se adquieren ciertas responsabilidades, como el pago de impuestos. Es necesario hacer frente al impuesto de Donaciones y Sucesiones, así como a la plusvalía municipal en el caso de heredar un bien inmueble urbano. En este sentido, es importante conocer el plazo para cumplir con el pago de la plusvalía y cuándo prescribe este impuesto en el contexto de una herencia. Veamos los detalles. ¿En qué consiste la plusvalía en una herencia? La plusvalía en una herencia se refiere al impuesto obligatorio que debe abonar cualquier persona que haya heredado un bien inmueble situado en un terreno urbano. Este impuesto es de competencia municipal y se denomina "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU). Básicamente, la plusvalía municipal grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo donde se encuentra el inmueble heredado. Este incremento se calcula tomando en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición que pagó el fallecido (causante) y el valor de transmisión asignado al bien en el momento de la sucesión. Este cálculo se realiza considerando el valor catastral del suelo y el tipo impositivo correspondiente. Es importante destacar que este impuesto solo se paga cuando existe un aumento real en el valor del inmueble. Además, no se aplica en el caso de inmuebles ubicados en suelo rústico. Por supuesto, la plusvalía no se aplica a vehículos o dinero heredados, ya que no son bienes inmuebles. ¿Qué sucede si se vende el inmueble heredado? Si decides vender el inmueble urbano heredado, deberás pagar nuevamente la plusvalía municipal. La primera vez pagas el impuesto como heredero, y la segunda vez lo pagas por la ganancia patrimonial que obtienes como vendedor. Ahora que hemos comprendido el concepto de este impuesto, centrémonos en cuándo prescribe la plusvalía en una herencia. ¿Cuándo prescribe la plusvalía en una herencia? El heredero dispone de un plazo de 6 meses, contados a partir de la fecha de fallecimiento del causante, para pagar la plusvalía. Este trámite se realiza ante el Ayuntamiento correspondiente, a través de una declaración (liquidación o autoliquidación). El importe a pagar se determina y comunica por parte de la Administración Municipal en dicha declaración. El plazo de 6 meses puede prorrogarse hasta 1 año si el heredero lo solicita. Pero, ¿cuándo prescribe la plusvalía en una herencia? El derecho de la Administración pública municipal para determinar y exigir la plusvalía a un heredero prescribe a los 4 años. El cómputo del período de prescripción de la plusvalía municipal se inicia al día siguiente de la fecha de vencimiento del plazo de presentación de la declaración/autoliquidación ante el Ayuntamiento. Interrupción del plazo de prescripción de la plusvalía Es importante saber cuándo prescribe la plusvalía en una herencia. Sin embargo, también debemos tener en cuenta que el lapso de 4 años necesario para que ocurra la prescripción puede interrumpirse en los siguientes casos: Cualquier acción llevada a cabo por la Administración tributaria que sea plenamente conocida por el heredero (sujeto obligado) y que conduzca a la regularización, comprobación, liquidación, inspección o reconocimiento de los elementos que constituyen la obligación tributaria de la plusvalía municipal. Cualquier actuación realizada por el obligado tributario (heredero) que conduzca a la liquidación/autoliquidación de la plusvalía municipal. Cualquier presentación de recursos o reclamaciones, así como cualquier actuación llevada a cabo durante dichos recursos o reclamaciones y de las que tenga conocimiento el sujeto obligado o por orden de paralización del procedimiento administrativo comunicada por el órgano jurisdiccional competente. Una vez se produce la interrupción del plazo de prescripción, se reinicia un nuevo cómputo de este período, a menos que la interrupción haya sido por la presentación de un recurso ante un tribunal de la jurisdicción contencioso-administrativa. En este último caso, el nuevo plazo de prescripción se inicia en el momento en que la Administración tributaria recibe la notificación del fin del proceso judicial. ¿Qué ocurre cuando prescribe la plusvalía en una herencia? Cuando la plusvalía en una herencia prescribe, se producen los siguientes efectos: La deuda tributaria adquirida por el heredero por concepto del IIVTNU se extingue. Esta extinción es válida para todos los sujetos obligados (herederos), excepto en los casos de obligaciones mancomunadas, tal como establece el artículo 68.8 de la Ley General Tributaria. Es importante destacar que la prescripción de la plusvalía en una herencia siempre se aplica de oficio, por lo que no es necesario que el heredero la alegue. ¿Qué sucede si el heredero no paga la plusvalía municipal? Como heredero, tienes un plazo de 6 meses, prorrogables hasta 1 año, para cumplir con la obligación de pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, si transcurren sin interrupción los 4 años necesarios para la prescripción, el Ayuntamiento no podrá exigir el pago de la plusvalía municipal. No obstante, si durante el período de los 4 años, antes de que ocurra la prescripción, el Ayuntamiento te notifica y reclama el pago del impuesto, debes ponerte al día con tu obligación tributaria y recibirás una sanción económica por no cumplir con el pago. Como resultado, además de pagar el importe de la plusvalía, también deberás abonar intereses de demora y un recargo por pago fuera de plazo. En caso de no efectuar el pago, el Ayuntamiento tiene la opción de exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias a través de la vía judicial, lo cual puede conllevar a gastos adicionales o incluso embargos. Para obtener información precisa sobre cuándo prescribe la plusvalía en una herencia, cuándo efectuar el pago de las obligaciones tributarias o cuando la Administración no puede exigir la liquidación o el pago en casos particulares, se recomienda buscar la asesoría adecuada de profesionales expertos en el tema.

En abril, el mercado inmobiliario experimentó un notable impacto debido a la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y al encarecimiento de las hipotecas, lo cual se reflejó tanto en la venta de viviendas como en los precios. Según los notarios, la compraventa de viviendas se desplomó un 20,7% en comparación con el mismo mes del año anterior, y la firma de hipotecas cayó un 31,9%. Estos datos revelan una disminución significativa en el volumen de transacciones, con apenas 49.639 unidades vendidas en todas las comunidades autónomas, todas las cuales registraron descensos en las ventas. Las regiones más afectadas fueron La Rioja (-33,6%), Canarias (-29,0%) y Madrid (-28,9%), mientras que Baleares, Andalucía y Cataluña también experimentaron una caída superior al 20%. Como consecuencia de este revés en el mercado inmobiliario, se produjo un frenazo en la firma de hipotecas, que disminuyó en un 31,9%. Todas las comunidades autónomas registraron cifras negativas, siendo Navarra (-48,0%), Cantabria (-39,8%) y Cataluña (-39,1%) las más afectadas. Estos datos marcan el cierre de un 2022 caracterizado por un auge en las ventas, con un total de 650.000 viviendas vendidas, la cifra más alta en los últimos 15 años. Este incremento se debió al deseo de muchos compradores de anticiparse a las subidas de los tipos de interés y al endurecimiento de las condiciones hipotecarias, además del ahorro acumulado durante los años de pandemia. El índice de referencia más utilizado para calcular las revisiones de los tipos en las hipotecas variables, el euríbor, alcanzó casi el 4%, con un cierre de 3,862% en mayo, en comparación con el 0,287% registrado en el mismo mes de 2022. Esto ha encarecido la hipoteca media en más de 250 euros al mes, y se prevé que el indicador llegue al 4,5%. Como resultado, el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda está alcanzando niveles máximos desde la crisis inmobiliaria. Según el Banco de España, con datos del cuarto trimestre del año, los hogares españoles destinaron el 36,1% de sus ingresos al pago de las cuotas hipotecarias, superando el límite recomendado por los organismos internacionales, que se sitúa entre el 30% y el 35%. En cuanto a los precios de la vivienda, estos siguen siendo más altos en comparación con el año anterior, pero el ritmo de crecimiento se ha moderado considerablemente. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el primer trimestre de este año, los precios de la vivienda se incrementaron un 3,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este aumento es dos puntos porcentuales inferior al registrado en el último trimestre de 2022, cuando los precios subieron un 5,5% interanual. Este incremento del 3,5% es el más bajo en los últimos dos años, desde el 3,3% registrado en el segundo trimestre de 2021, y marca el cuarto trimestre consecutivo en el que el aumento interanual es más moderado que en el trimestre anterior. Esto indica que la tendencia hacia un crecimiento más suave o incluso a la reducción de precios en mercados con una demanda menos sólida puede consolidarse a lo largo del año. En términos de variación trimestral, el precio de la vivienda aumentó un 0,6% en comparación con el periodo de octubre a diciembre de 2022. Sin embargo, al analizar regiones específicas, se observa que los precios de la vivienda presentaron tasas trimestrales negativas en tres regiones: Extremadura (-1,2%), Castilla-La Mancha (-0,8%) y Murcia (-0,1%). Esta tendencia a la moderación de los precios es especialmente notable en el mercado de segunda mano, que cuenta con la mayor oferta de viviendas en venta. En este segmento, el precio de la vivienda usada aumentó un 3%, más de dos puntos porcentuales menos que en el trimestre anterior (5,3%). En el caso de las viviendas nuevas, donde existe una preocupante escasez de oferta que impide una disminución de precios, el aumento fue del 6%, manteniéndose en línea con el trimestre anterior, cuando fue del 6,2%. El encarecimiento de la vivienda se produjo en todas las comunidades autónomas, aunque los mayores incrementos interanuales se registraron en Navarra (5,8%), Cantabria (5,6%) y Canarias (5,5%). Cataluña igualó la media nacional (3,5%), mientras que Madrid se situó por debajo (3,1%). Por otro lado, Extremadura (+1,1%), Castilla-La Mancha (1,6%) y Murcia (1,7%) registraron los menores aumentos anuales. Es importante destacar que el INE no proporciona datos sobre el precio por metro cuadrado, sino que utiliza un índice con base 100 que toma como referencia el año 2015. Los 143,6 puntos registrados en el primer trimestre indican que el precio de la vivienda fue un 43% más alto que en el mismo periodo de 2015. Sin embargo, el Consejo General del Notariado, utilizando los datos de abril, reportó un aumento medio del 0,9% en el precio por metro cuadrado en España. Se observaron incrementos significativos en Castilla-La Mancha (20,3%) y Aragón (17,2%), mientras que La Rioja (-9,5%) y el País Vasco (-1,6%) experimentaron descensos. En resumen, el mercado inmobiliario se ha visto afectado por la subida de los tipos de interés y el encarecimiento hipotecario, lo cual ha provocado una disminución en la compraventa de viviendas y un freno en la firma de hipotecas. Además, los precios de la vivienda siguen siendo más altos en comparación con el año anterior, aunque el ritmo de crecimiento se ha moderado. Se espera que esta tendencia a la estabilización o incluso a la reducción de precios se consolide a lo largo del año, especialmente en el mercado de segunda mano. Es fundamental tener en cuenta que el esfuerzo necesario para comprar una vivienda está aumentando y superando los límites recomendados por los organismos internacionales.