Encontramos la casa de tus sueños

El Pleno del Consejo General del Poder Judicial ha rechazado en la sesión extraordinaria celebrada el pasado 14 de enero el informe al anteproyecto de la Ley de Vivienda elaborado por un vocal del organismo judicial. Un documento que en líneas generales avalaba la normativa, pese a detectar algunas imprecisiones y falta de justificación para poner en marcha medidas como el control de los precios del alquiler.

Según explica el comunicado remitido por el CGPJ, "la propuesta de dictamen, de la que había sido ponente el vocal Álvaro Cuesta, ha sido rechazada por 15 votos a 6. De este modo, el Pleno ha estimado las alegaciones, convertidas en enmienda a la totalidad, formuladas por el vocal Enrique Lucas", basadas en "las dudas sobre la competencia del Estado para legislar sobre una materia –el derecho a la vivienda- que la Constitución atribuye a las Comunidades Autónomas en su artículo 148.1.3º".

El autor de la enmienda, añade el texto, "advierte de que la propuesta de informe rechazada parte de una idea errónea, cual es que el artículo 47 de la Constitución, que garantiza el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, tiene al Estado como destinatario, si no único sí principal, y que, por tal motivo, la garantía y efectividad de ese derecho solo puede proporcionarla una regulación estatal que ha de ser lo más exhaustiva y dirigista posible porque algo tan importante como la vivienda no puede dejarse en manos de las Comunidades Autónomas ni ser objeto de tratamientos diferenciados en función de la orientación política mayoritaria de cada una de ellas”.

Además, el Pleno también recalca que el punto de partida del informe debe ser el artículo 148.1.3º de la Constitución, “que no solo opera como fundamento de las competencias autonómicas, sino que, también, es un límite de las estatales”.

Han votado a favor de las alegaciones el presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Carlos Lesmes, y los vocales Roser Bach, José Antonio Ballestero, Ángeles Carmona, Victoria Cinto, Nuria Díaz, Juan Manuel Fernández, Rafael Fernández Valverde, Vicente Guilarte, Enrique Lucas, Carmen Llombart, José María Macías, Juan Martínez Moya, Gerardo Martínez Tristán y Wenceslao Olea. En cambio, los seis vocales que se han opuesto a estas alegaciones han sido Mar Cabrejas, Álvaro Cuesta, Clara Martínez de Careaga, Rafael Mozo, Concepción Sáez y Pilar Sepúlveda.

Desde el organismo sostienen que el texto aprobado por el Pleno del órgano judicial no es vinculante, aunque va a elaborar un nuevo informe. Para ello, ha nombrado a los vocales José Antonio Ballestero y Enrique Lucas ponentes de un nuevo texto, que se debatirá en el Pleno ordinario previsto para el próximo día 27 de enero. 

Así pues, el Gobierno no podrá cumplir su objetivo de llevar el anteproyecto al Consejo de Ministros el próximo 18 de enero, y que deberá esperar al menos hasta el 1 de febrero para su aprobación y que el texto pueda iniciar su tramitación parlamentaria. 

Los reproches al Gobierno del informe inicial

El informe que ha votado hoy el Pleno del CGPJ aseguraba que el anteproyecto que ha planteado el Ejecutivo "parte de unas consideraciones generales favorables por cuanto el anteproyecto de ley constituye un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda, que la Constitución recoge en su artículo 47.1". También señalaba que "pretende también garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles" y que "define los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y establece un régimen básico del derecho a la propiedad privada; regula la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda".

Sin embargo, también hablaba de una necesaria "valoración empírica" para poner en marcha el control de los alquileres y recalcaba que echaba en falta "una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas". Así, creía conveniente "establecer un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico" e insiste en que "el hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado (declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables), no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe".

Además, el informe también destacaba inconcreciones e imprecisiones sobre algunos enunciados y contenidos, lo que "dificulta la definición precisa del derecho que se pretende garantizar". Por ejemplo, "la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda".

Medidas que afectan al mercado del alquiler

Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arredamiento son:

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Esta declaración implicará planes de acción específicos para orientar las actuaciones públicas y corregir los desequilibrios detectados. Entre esas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio sea declarado como zona de mercado tensionado, o algunos de sus distritos, se fija que el coste del pago de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en ese ámbito.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Figura del gran tenedor

 La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Otras medidas

El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Una ley que tardará en entrar en vigor

El anteproyecto fue aprobado por el Gobierno a finales de octubre, en plenas negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, aunque entonces se abrió un periodo de alegaciones. Durante ese trámite se presentaron 90 alegaciones en tiempo y forma por diferentes instituciones, entidades y particulares, según informaron fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Posteriormente el texto llegó al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para que pudiera elaborar un informe. El objetivo del Gobierno era volver a llevar el texto al Consejo de Ministros para su aprobacion el próximo martes 18 de enero, tras recibir el visto bueno del informe que hoy ha tumbado el pleno del órgano judicial. El nuevo texto será votado el próximo 27 de enero, por lo que no llegaría al Consejo de Ministros hasta el martes 1 de febrero.

El paso siguiente será que la Ley de Vivienda inicie su tramitación parlamentaria y, según prevé el Ejecutivo, que esté en vigor en la segunda mitad de este año.