Encontramos la casa de tus sueños

La demanda de vivienda en Madrid y Barcelona ha dicho basta. Y tras ella ha empezado el gran ajuste de la oferta. Las expectativas de precios de aquellos que quieren vender una vivienda en las dos grandes ciudades españolas han comenzado a revisarse significativamente a la baja, según se refleja en la base de datos de Fotocasa.com, analizada por El Confidencial.

Los precios de salida, que piden los propietarios de una vivienda de segunda mano de la inmensa mayoría de los barrios las dos grandes urbes españolas, muestran caídas desde sus respectivos máximos históricos. En algunos de ellos, los descensos superan ampliamente el 30%. Se trata de un indicador claro de hasta qué punto las expectativas de los vendedores están muy por encima de lo que la demanda está dispuesta o puede pagar.

Los precios de oferta de las viviendas en todos los barrios de Madrid y Barcelona han tocado en los dos últimos años máximos históricos

Este ajuste de expectativas es la consecuencia directa de una realidad del mercado. En todos los barrios de Madrid y Barcelona, sin excepción, los precios de demanda han tocado máximos históricos entre 2017 y 2019, según los datos de Fotocasa.com. Y aunque estos precios no reflejan necesariamente el nivel de cierre de la transacción, sí son un indicador adelantado de futuras caídas. Caídas que, por otra parte, ya han empezado a ocurrir.

Esta misma semana, un informe de Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona revelaba que los precios de venta de los pisos de segunda mano en Madrid y Barcelona cayeron por encima del 3% el año pasado. Es decir, cinco años después, lo que el sector inmobiliario se negaba a reconocer ha sucedido: comprar una vivienda de segunda mano en cualquiera de estas dos ciudades es ahora más barato que hace un año.

El retroceso se limita, por el momento, a los pisos de segunda mano y afecta a dos de los mercados más 'calientes' desde el punto de vista inmobiliario —Madrid y Barcelona—, donde los precios han tocado máximos de manera generalizada en los dos últimos años. Pero el mismo informe vaticina que estos descensos no serán los últimos y podrían extenderse a otras ciudades.

"De la misma manera que la expansión se extendió como una mancha de aceite desde mercados como Madrid o Barcelona hacia zonas periféricas, cuando el centro comienza a contraerse, es de esperar que esta evolución que estamos viendo en zonas centrales sea un indicador de lo que sucederá en la periferia", apunta José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe de Tecnocasa.

Los barrios que resisten y los más afectados

Los datos de Fotocasa revelan cómo apenas una docena de barrios mantienen el empuje alcista en los precios de salida: El Cañaveral (Vicálvaro), Castillejos (Tetuán), Hellín (San Blas), Jerónimos (Retiro), Ibiza (Retiro), Adelfas (Retiro), Pueblo Nuevo (Ciudad Lineal), Trafalgar (Chamartín) o Prosperidad (Chamartín). En todos ellos, los precios de oferta en enero de este mismo año aún seguían escalando hasta tocar máximos. En Barcelona, solo hay un punto de la ciudad, Sant Martí de Provençals (Sant Martí) que mantenga el impulso alcista.

En el resto —hablamos de más de un centenar de barrios entre Madrid y Barcelona—, ya se registran descensos en los precios de oferta. En más de una docena de barrios, los precios marcaron máximos en el cuarto trimestre de 2019 y ya registran ajustes, en algunos casos, de hasta el 10%, como en La Font de la Guatlla (Sants-Montjuïc), donde los precios de oferta fijaron máximos en noviembre de 2019. Sin embargo, el ajuste más abultado se da en el Ensanche de Vallecas - La Gavia (Villa de Vallecas). En mayo de 2019 tocó máximos y, desde entonces, el ajuste ha sido del 36%.

 

Se retrae la demanda y caen las ventas

Por otro lado, las dificultades de acceder a financiación y la falta de ahorros siguen limitando el acceso a una vivienda en propiedad de los nuevos hogares, de familias que buscan una vivienda para independizarse o para dejar el alquiler, mientras que la demanda de reposición, es decir, aquella que vende su casa para comprar otra, y que ha sido una de los grandes protagonistas del mercado en los últimos años, comienza a agotarse.

Además, el inversor que compraba para alquilar y que también estaba muy presente en la compraventa, ha ido reduciendo su presencia debido al fuerte aumento de precios y, por tanto, ante la expectativa de menores rentabilidades, pero también como consecuencia de una mayor inseguridad jurídica. Según datos de Tecnocasa, en dos años, los inversores han pasado de representar el 30% de las transacciones al 26% de las mismas.