Encontramos la casa de tus sueños

Estás pensando en vender tu casa y ya lo tienes decidido, o casi, pero te surgen varias dudas y entre ellas seguro que está ¿qué gastos tendré y cuantos impuestos debo pagar por la venta de mi casa o piso?

Esta es una de las principales dudas que nos plantean nuestros clientes, así que vamos a intentar ayudarte un poco con ello.

¿ Qué impuestos tengo que abonar por la venta de la vivienda?

Lo primero que tenemos que tener claro , es que la compraventa de una propiedad es una transacción que está sujeta al pago de determinados impuestos tanto para el comprador como para el vendedor, y aquí nos vamos a fijar en los que debemos abonar como vendedores; que son:

• La plusvalía municipal.
• La plusvalía por la ganancia patrimonial en hacienda a través del IRPF
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Y en concreto en este artículo nos centraremos en el primero

La plusvalía municipal

Este es un impuesto que hacienda tiene cedido a los municipios y que se debe abonar en el ayuntamiento donde esté situada la vivienda; grava el cambio de valor que experimenta un terreno urbano (no tiene por qué ser un edificio) desde que se adquiere hasta que se vende o se transmite (en el caso de una herencia). Aunque todos lo conocemos como plusvalía municipal, su denominación es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Este impuesto se fija en función del precio del suelo, y no del precio de venta de la vivienda, que aparece en el famoso IBI. 

• En el IBI nos indican el Valor Catastral, que es la suma del Valor del Suelo más el Valor de Construcción; bien, pues el que nos interesa es el del suelo, en caso de no estar desglosado se podrá aplicar una reducción de hasta el 60% del Valor Catastral. 
• En función de los años que hayan pasado entre la compra y la venta se aplican unos coeficientes de incremento por cada año completo pasado, hasta un máximo de 20 años. Estos los fijan los ayuntamientos pero no pueden exceder de los límites que fija Hacienda, aunque sí pueden ser a la baja.

• Y a este resultado se le aplica un porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento y que en Bizkaia no puede superar el 10% que marca la Hacienda Foral.

Hay que tener en cuenta que, al ser un impuesto municipal, cada ayuntamiento marca sus valores por lo que puede haber una diferencia entre municipios; así que para hacer el cálculo lo mejor es informarse en el ayuntamiento que corresponda. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso que vendamos en Bilbao y calcular cual sería nuestra Plusvalía Municipal:
 

Pongamos que vamos a vender un piso que compramos hace 15 años (T) y que en el IBI tiene un Valor Catastral de 250.000€, con un Valor del Suelo (VS) de 150.000€. Para ese periodo de años, recordemos 15, el Ayuntamiento de Bilbao marca un Coeficiente de Incremento (CI) del 3,2 y un Tipo de Gravamen (TG) del 4,7120

150.000 (VS) * (15 (T) *3,2 (CI)) = 150.000 * 48% = 72.000€ base imponible

72.000 * 4,7120 (TG) = 3.392,64€ de Plusvalía Municipal que tendremos que abonar por vender nuestro piso.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal y cuándo?

Pues va a depender del tipo de operación que sea; si es una venta, una herencia o una donación le corresponderá a un sujeto pasivo diferente:

• En el caso de una venta será el vendedor, o vendedores, quien lo tendrá que abonar; si este fuese una persona física no residente en España tendrá que ser la parte compradora quien lo abone. Al ser una acto inter vivos hay un plazo de 30 días hábiles para presentarlo.
• Si se trata de una herencia deben ser los herederos quienes se hagan cargo del pago del impuesto. En este caso, al tratarse de un acto por causa de muerte, el plazo será de un año.
• Para el caso de las donaciones será la persona, o personas, que reciba la donación quien debe pagarlo. Al ser un acto inter vivos dispone de 30 días hábiles para la presentación.

Un consejo; si presentamos nosotros la liquidación del impuesto, aunque no estemos de acuerdo con ella, tenemos un plazo de 4 años para reclamar; pero si es la administración quien nos la cobra, sólo tendremos un mes para reclamar si no estamos de acuerdo.

¿Y si he perdido dinero con la venta, lo tengo que pagar?

Una situación en la que se encuentran muchos propietarios a la hora de vender su propiedad, especialmente quienes compraron durante la época del boom inmobiliario, es que su vivienda vale ahora menos que cuando la compraron; con lo que, en realidad, no han obtenido una ganancia, sino que, al contrario, tienen una pérdida. Bien, pues hasta el 2017 a la administración le daba igual y obligaban a pagar igualmente este impuesto porque para ellos el terreno sí había aumentado el valor. Sin embargo, en el año 2017 el Tribunal Constitucional dictó varias sentencias en las que consideraba que era necesario que se hubiera producido un beneficio real para que se pudiese exigir el impuesto.
 

A raíz de estas sentencias, el 22 de junio de 2017, la Hacienda Foral de Bizkaia incluyó una Disposición Adicional en la Norma Foral 8/1989, de 30 de junio del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; la Primera (sic). Determinación del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Que dice:
 

Uno. Para que nazca la obligación tributaria principal de este Impuesto será necesaria la existencia de incremento de valor de los terrenos puesto de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos (...)

Dos. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, la existencia de incremento de valor de los terrenos se determinará por comparación del valor de adquisición de la propiedad (...), y del valor de transmisión (...).Sin perjuicio de las comprobaciones de valor por la administración tributaria que resulten procedentes, los valores de adquisición y transmisión serán los que consten en los correspondientes documentos acreditativos de los títulos de propiedad (...). 

Sobre los valores a que se refiere este apartado no se realizará ninguna adición de gastos, mejoras u otros conceptos, ni se efectuará ninguna actualización por el transcurso del tiempo.

Tres. Las fechas a tener en cuenta a efectos de determinar los valores a que se refiere el apartado Dos anterior serán las correspondientes a la adquisición (...) y a la fecha de su transmisión (...). 

Cinco. En los supuestos en que no exista incremento de valor de los terrenos de acuerdo con lo señalado en esta disposición adicional, también deberá cumplirse con las obligaciones formales establecidas en el artículo 7 de esta Norma Foral y, en particular, acompañar los documentos justificativos tanto del valor de adquisición como de transmisión.
 

Es decir; que si no hemos obtenido una ganancia con la venta de la propiedad no deberemos abonar este impuesto, pero si tenemos que presentarlo y demostrar mediante las escrituras que el importe de transmisión es menor que el de compra. Además, solo se tendrán en cuenta los importes de compra y venta que aparezcan reflejados en las escrituras y no cualquier otro gasto que hayamos tenido, como reformas, notaría, otros impuestos, etc. 
 

En el 2019 el Constitucional amplió aún más esta idea y señaló que, si la suma de compra más este impuesto era superior al precio de venta, tampoco debería abonarse. Para entenderlo mejor, se refería a una pareja de Zaragoza que compró el piso en 2002 por 149.000€ y lo vendió el 2015 por 4.000€ más; reclamando el ayuntamiento 6.900€ por este impuesto. El Tribunal considera que sería contradictorio e incluso confiscatorio, gravar una plusvalía cuando hechas todas las cuentas en una venta, precio e impuesto incluidos, el propietario salga perdiendo dinero.
 

Si tienes dudas al respecto, lo mejor es dejarte asesorar por un experto. En INMOBILBAO somos profesionales del asesoramiento jurídico inmobiliario y estaremos encantados de poder ayudarte con cualquier duda sobre este u otros temas.

En este otro artículo te explicamos 5 cuestiones que debes saber si te han dejado una herencia y en este otro que documentación necesitas para vender tu casa, esperamos que te puedan ser de ayuda.