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    Chalet - Barcena de Cicero (Cicero)

    • 02628
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    Chalet - Arnuero (Castillo)

    • 02813
    • 4
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    • 205 mts
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    Appartement - Solares (La raÑada)

    • 01169
    • 3
    • 2
    • 89 mts
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    Appartement - Solares (La raÑada)

    • 01168
    • 2
    • 2
    • 70 mts
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    • 01167
    • 3
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    • 89 mts
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    Appartement - Solares (La raÑada)

    • 01166
    • 2
    • 1
    • 69 mts
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    Te koop 147.000 €  

    Appartement - Portugalete (CENTRO)

    • 02682
    • 2
    • 1
    • 75 mts
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    Appartement - Portugalete (Ramon y cajal)

    • 02293
    • 2
    • 1
    • 60 mts
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    Appartement - Portugalete (Abatxolo)

    • 02619
    • 3
    • 2
    • 97 mts
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    Chalet - Argoños (Próximo Playa de Berria)

    • 02812
    • 4
    • 3
    • 220 mts
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    Appartement - Santurtzi (Buenavista)

    • 02811
    • 2
    • 1
    • 60 mts
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    Chalet - Hazas de Cesto (Barrio el rincón)

    • 02810
    • 5
    • 2
    • 180 mts
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    2021-01-29
    Cuando se compra un inmueble que forma parte de una comunidad de propietarios y el titular del inmueble tiene deudas contraídas en dicha comunidad es frecuente que el comprador se pregunte si la comunidad de propietarios sólo puede exigir esa deuda al vendedor o si por el contrario al comprar el inmueble será él el que tendrá que asumir la deuda contraída por el anterior propietario.  La obligación principal de cada propietario es la de contribuir con los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, por tanto, cada propietario tendrá que asumir los gastos que conlleve el sostenimiento del inmueble haciendo frente al pago de los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Conforme el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Esto es así porque esta deuda queda afecta a la propiedad, al propio inmueble, con independencia de quien sea el dueño del mismo. De esta forma el comprador quedará obligado al pago de la deuda que el anterior propietario mantenía con la comunidad de propietarios, pero con un límite, sólo tendrá que hacer frente al pago de la anualidad en la que se adquiere el inmueble y a los tres años anteriores. En ocasiones estas dudas que le surgen al comprador se suelen acentuar cuando el propietario del inmueble es un banco que se ha adjudicado el inmueble por la falta de pago del crédito hipotecario concedido al anterior propietario. En este caso será responsable el propietario del inmueble en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad bancaria y ésta deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, por lo que será el banco el que tendrá que liquidar la deuda con el límite de la anualidad en curso y los tres años anteriores por lo que el comprador no tendrá que asumir en ningún caso ninguna deuda contraída ni por el anterior propietario ni por la entidad bancaria. Otra cuestión relevante es conocer lo que ocurre con las derramas extraordinarias aprobadas cuando se transmite la propiedad. En tal caso, no tenemos que tener en cuenta la fecha de toma de decisión de aprobar los gastos sino el momento de la exigibilidad de los mismos, conforme a el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Si la venta de la propiedad se produce cuando se están llevando a cabo pagos fraccionados el responsable del mismo será el que sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada pago. Por tanto, a partir del momento de la transmisión el comprador serás' obligado al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias fraccionadas desde ese momento, esto es, de los recibos que venzan con posterioridad a la transmisión.  
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    2021-01-07
    El artículo 1964 del Código Civil disponía un plazo general de 15 años para poder reclamar aquellas acciones personales que no tuvieran señalado un plazo específico. Por tanto, desde el momento que no se cumplía la obligación de pago de la deuda la persona perjudicada disponía de 15 años para poder reclamarla. Imaginemos que el señor A tiene una deuda contraída con el señor B por valor de 10.000€ que tendría que hacerla efectiva el día 1 de enero de 1999. Llegado el día de pago, 1 de enero, el señor A no abona el importe al señor B, el cual a partir de ese momento en el que no se ha producido la devolución del importe, al tratarse de una obligación personal y que no tiene un plazo legal de prescripción concreto, tendrá un plazo de 15 años desde que era exigible el pago, esto es, desde el 1 de enero de 1999 para reclamar su importe, por tanto, podría reclamar el pago hasta el 1 de enero de 2014. El 5 de octubre de 2015 se produjo una reforma importante en la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), modificando el artículo anteriormente mencionado, artículo 1964 del Código Civil, mediante la cual se redujo de quince a cinco años el plazo de ejercicio de las acciones para reclamar deudas contraídas con un tercero estableciendo además que el plazo comenzaría a contar desde que pudiera exigirse el cumplimiento de la obligación. Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que el señor A tiene una deuda contraída con el señor B por valor de 10.000€ que tendría que hacerla efectiva el día 2 de febrero de 2007. Llegado el día de pago, 2 de febrero, el señor A no abona el importe al señor B, el cual a partir de ese momento en el que no se ha producido la devolución del importe, al tratarse de una obligación personal y que no tiene un plazo legal de prescripción concreto, tendría un plazo de 5 años desde que era exigible el pago, esto es, desde el 2 de febrero de 2007 para reclamar su importe, por tanto, podría reclamar el pago hasta el 2 de febrero de 2012. Sin embargo, se dispuso un régimen transitorio en virtud del cual las obligaciones cuyo plazo de prescripción anterior fuese superior se regirían por dicho plazo, salvo que el tiempo que restara para cumplirlo desde la entrada en vigor de la LEC (7 de octubre de 2015) fuese superior, en cuyo caso prescribirían a los cinco años a contar desde dicha entrada en vigor. Ante esto, las deudas sin periodo de prescripción específico que fuesen exigibles entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 prescribirían el 7 de octubre de 2020, salvo que el tiempo restante a la entrada en vigor de la LEC para cumplir la prescripción de 15 años finalizase antes de dicha fecha. Sin embargo, como consecuencia de la pandemia producida por el coronavirus y el Decreto por el que se declaró el estado de alarma (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo) se suspendieron los plazos de prescripción y caducidad prolongando la fecha de prescripción durante 82 días más desde el 7 de octubre de 2020, lo que habrá que adicionar al plazo desde que se suspendió el cómputo el 14 de marzo. Por todo ello, la prescripción de las obligaciones personales ha quedado de la siguiente manera: a) Deudas nacidas antes del 7 de octubre de 2000, han quedado prescritas. Prescripción de 15 años. b) Las deudas nacidas con posterioridad al 7 de octubre de 2000, cuyo plazo restante de prescripción (de 15 años), a fecha 7 de octubre de 2015 (fecha de entrada en vigor de la LEC), fuese INFERIOR a 5 años, prescribieron en la fecha inicialmente prevista, SALVO AQUELLAS CUYO PLAZO CUMPLÍA DESPUÉS DEL 14 DE MARZO DE 2020, en cuyo caso hay que añadirle 82 días para la prescripción. c) Las deudas nacidas con posterioridad al 7 de octubre de 2000, cuyo plazo restante de prescripción (inicialmente de 15 años), a fecha 7 de octubre de 2015, fuere SUPERIOR a 5 años, en principio prescribían el 7 de octubre de 2020, pero por la suspensión del estado de alarma, han prescrito el 28 de diciembre de 2020 (82 día más tarde). ¿A qué deudas no afecta este plazo de prescripción? A todas aquellas deudas que sí tengan un plazo especial de prescripción, para cuyo cómputo en cualquier caso debe tenerse en cuenta la suspensión de 82 días por el estado de alarma: Deudas hipotecarias: prescriben a los 20 años desde la fecha de su vencimiento. No obstante, a una deuda originada por una tarjeta de crédito, un préstamo personal o un afianzamiento se aplicarán la norma general, esto es, cinco años, según las normas anteriormente indicadas. Deudas por arrendamientos o pensiones alimenticias: prescriben a los 5 años. Deudas con Hacienda o la Seguridad Social: prescriben a los 4 años. Deudas de suministros: prescriben a los 3 años. Deudas con abogados, procuradores, notarios, registradores o peritos: prescriben a los 3 años.
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    2020-12-24
    En un momento tan difícil como el que estamos viviendo en 2020, con grandes cambios tanto en lo social como en lo económico por culpa de la pandemia del coronavirus, a muchos ciudadanos les ha tocado vivir el triste fallecimiento de un familiar en las actuales condiciones. Hacer frente a las obligaciones que derivan de la herencia no es la tarea ni más fácil ni más llevadera en estos momentos, pero es aconsejable que los herederos tengan en cuenta algunas cuestiones para afrontar este proceso con las mejores garantías. Salvador Salcedo, abogado, resuelve las cinco cuestiones más habituales que se pueden plantear los beneficiarios de una herencia, que van desde cómo actuar en caso de ser el único heredero, qué pasa con la vivienda o los distintos inmuebles heredados en caso de que existan varios favorecidos y cómo debe procederse en caso de venta, alquiler o uso de la propiedad. Si soy hijo único, ¿tengo que hacer la partición de herencia en notaría para poner el piso a mi nombre? La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en notaria de todos los herederos, para que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al registro de la propiedad, y el piso pueda inscribirse a nombre de los nuevos titulares. “De no mediar acuerdo entre los herederos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia. Pudiendo inscribirse el cambio de titularidad de los bienes en el registro por sentencia firme que ponga fin al proceso”, aclara Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico. Si el adjudicatario de la herencia es hijo único la escritura de partición deberá firmarla él solo en notaría. “No obstante, también podrá preparar una instancia en documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y de últimas voluntades. Resultando dicha instancia, si la firma del heredero está legitimada notarialmente, suficiente para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el registro”, aclaran desde el despacho, y “siempre que antes haya pagado los impuestos”. Si somos varios los herederos interesados, ¿quién tiene derecho a usar el piso heredado? Es muy frecuente que uno o dos bienes conformen la herencia a repartir entre varios herederos, y que puedan adjudicarse por partes iguales, siendo todos copropietarios. Lo habitual es que los inmuebles se pongan en venta para repartir lo ganado en la transacción entre sus herederos. Pero puede también ocurrir que la venta o alquiler no sea posible o que dicha opción se descarte para poder disfrutar de los bienes de la herencia. Y aquí puede surgir la duda de quién tiene derecho a usar el piso heredado que interesa usar a todos o varios beneficiarios. “Si todos los herederos son razonables y tienen buen ánimo podrá alcanzarse un acuerdo. No obstante, si no es posible el consenso será necesario acudir a los tribunales. Habiendo establecido el Tribunal Supremo que, en estos casos, lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble. De manera que todos lo compartan, pero tengan asignado un periodo de uso exclusivo que vayan alternando”, comenta Salvador Salcedo. Para vender o alquilar el piso que hemos heredado, ¿es necesario que todos estemos de acuerdo? La propiedad de un piso puede corresponder a uno de los herederos, aunque lo más frecuente es que la compartan entre todos por partes iguales. La venta del inmueble será la opción más sencilla de poder materializar lo recibido repartiendo el precio entre los beneficiarios. “No obstante, para que la venta pueda realizarse deberán estar todos de acuerdo. De lo contrario, no podrá llevarse a cabo. Pudiendo entonces plantear la división de la cosa común como alternativa cualquiera de los copropietarios”, destacan desde Ático Jurídico. El alquiler del piso heredado que pertenezca en proindiviso a varios herederos requerirá también el concurso de todos. Aunque si dicho consenso no existe, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler, siempre que el arriendo no supere una duración de seis (6) años. Y ello por ser unánime el criterio jurisprudencial, que considera un acto de disposición el arrendamiento que exceda de dicho plazo. Si vendo el piso que he heredado de mi tío, ¿qué problemas puede plantearme? Son cada vez más las personas que fallecen sin descendientes, siendo muy frecuente que sus bienes los hereden sus hermanos, sobrinos, otros parientes o amigos. “La posterior venta por los herederos de dichos bienes suele plantear problemas por estar sujeta a ciertas limitaciones temporales que pueden obstaculizar la operación al comprador al no tener asegurada registralmente la compraventa hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento del pariente o amigo del que el vendedor heredó”, explica Salvador Salcedo. “El motivo por el que la fe pública registral queda en suspenso para el comprador en tales casos es de garantía. Para descartar que el difunto, del que el vendedor heredó, no tenía otros familiares con mejor derecho. De este modo, se confiere un plazo prudencial de dos (2) años por si aparecen otras personas con un parentesco más próximo al difunto que puedan cuestionar los derechos hereditarios del vendedor. Siendo la consecuencia de esa limitación legal, la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas al comprador”, aclara el experto. El piso que me han dejado en testamento se vendió antes de fallecer el difunto, ¿qué puedo reclamar? No es extraño que una persona pueda decidir vender alguno de sus bienes antes de fallecer, o que tome tal decisión su tutor, para hacer frente a los cuidados que dicha persona pueda requerir. Se puede llegar a enajenar en vida del testador bienes que había legado en su testamento a un pariente o amigo. “El que iba a recibir ese piso puede plantearse en tal caso, si tiene algo que reclamar de la herencia”, afirman desde Ático Jurídico. “Lo cierto es que todo dependerá de que la venta pueda o no considerarse un cambio de voluntad del testador. De modo que, si la decisión de vender obedece a un acto propio del testador, el legado quedará sin efecto alguno. Por el contrario, si la venta se decidió por el tutor, el legado no quedará sin efecto. Pudiendo el legatario reclamar el remanente del precio de la venta, una vez aplicado a satisfacer las necesidades del testador. Por haber quedado el bien legado subrogado por el importe que resulte según se ha indicado”, concreta el abogado Salvador Salcedo. 
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    2020-12-24
    Dada la situación que estamos atravesando, conviene recordar algunos de los mecanismos jurídicos que pueden mitigar o reducir aquello que los propietarios tanto temen (y con razón) como es el impago. Si bien hay una gran demanda en el mercado del arrendamiento de vivienda, impulsada en estos últimos meses debido a la crisis del covid, debemos extremar las precauciones más que nunca, ya que muchos de estos inquilinos vienen (y permítanme la expresión) “rebotados” de otros inmuebles; en muchas ocasiones porque han sido desahuciados, no podían seguir pagando la renta, o no han llegado a un acuerdo de modificación de las condiciones del contrato. Estas son algunas de las muchas razones que han hecho crecer exponencialmente el tráfico arrendaticio estos últimos meses. Por ello, es necesario seleccionar bien las personas a las que les confiamos nuestro inmueble y asegurar, en la medida que esté en nuestras manos, el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento. A continuación, resumo algunos consejos y mecanismo jurídicos adicionales (permitidos por el artículo 36.5 de la Ley de Arredamientos Urbanos -LAU-) con tal objeto: Asegurarse de la solvencia del potencial arrendatario Deviene necesario a este respecto solicitar las nóminas o declaraciones de la renta más recientes para comprobar que se trata de una persona con ingresos periódicos suficientes para hacer frente el alquiler y las rentas acordadas. Por otro lado, existen otros mecanismos como la comprobación de los datos del potencial inquilino en los registros morosos que existen actualmente Adicionalmente, aquellos inquilinos que no estén dispuestos a hacer frente a determinadas garantías exigidas (tales como un aval, o un fiador solidario) puede que no nos interesen, dado que ya demuestra su poca solvencia o falta de seguridad al suscribir el contrato. Suscribir un seguro de impago de alquiler Si queremos quedarnos tranquilos y olvidarnos de los impagos de alquiler, posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda…, y no nos importa perder una mensualidad de la renta (aproximadamente) entonces es 100% recomendable suscribir un contrato de seguro de impago de alquiler.  Contrato de arrendamiento Tener un buen contrato de alquiler es fundamental, en el mismo es muy recomendable incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler (tales como intereses de demora o carga de gastos extrajudiciales), anexo con fotografías de la vivienda para dar fe del estado en que se encuentra en el momento del arrendamiento, un inventario del mobiliario arrendado junto con el inmueble, etc. Es también necesario incluir a todas las partes del contrato en el mismo y establecer un régimen de responsabilidad solidaria (por ejemplo, si se trata de una pareja, que suscriban el contrato ambos pues cuantas más personas suscriban el contrato, más personas devienen responsables del mismo). Para ello, conviene redactar con cautela el contrato y acudir a un buen profesional que lo redacte o revise para garantizar que se ajusta a las necesidades de cada caso. Aval bancario A parte de la fianza obligatoria, es muy recomendable exigir un aval bancario al arrendador, si es posible a primer requerimiento y sin beneficio de excusión. Depósito A diferencia de la fianza obligatoria, esta garantía adicional no es una mensualidad de la renta, sino que es una cuantía libremente pactada entre las partes (sin sobrepasar dos mensualidades de renta). Esta cláusula se debe incluir en el contrato con la cantidad exacta que se va a entregar como depósito de garantía. Otra diferencia con la fianza es que el depósito no debe entregarse al organismo pertinente en la Comunidad Autónoma, sino que lo custodia el propietario. Este depósito de garantía se devuelve al finalizar la relación inquilino-propietario, siempre y cuando no haya deudas pendientes, no se haya producido una rotura contractual y no haya desperfectos en el piso, provocados por un mal uso del inmueble. Fiador Solidario Se trata de una tercera persona ajena al contrato de arrendamiento que, en caso de incumplimiento del mismo, se convierte en responsable solidario. De esta forma aumentamos nuestras posibilidades de cobro ante un eventual incumplimiento. Por supuesto, es recomendable acudir a un experto para realizar estos trámites; como siempre, es mejor ir al médico para prevenir la enfermedad y no cuando ya se ha enfermado.
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