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    2022-03-30
    ¿QUÉ ES LA ITE DEL EDIFICIO?   Pero esto de la ITE que me piden ¿Qué es? Si estás pensando en vender tu vivienda, seguro que has escuchado  eso de “si el edificio tiene pasada la ITE” ¿verdad? Veamos que es. La ITE son las siglas de Inspección Técnica de Edificios y es el documento en que se indican las condiciones de seguridad. salubridad y el estado de conservación de un inmueble.   Lo que se pretende con esta inspección, es descubrir posibles daños o carencias que afecten a la seguridad y la salud de los residentes en el edificio y poder subsanar lo antes posible esos problemas. Esto permite un mantenimiento para prevenir esos problemas y alargar la vida de los edificios. Por hacer un símil, es como la ITV del coche, pero para los edificios. Hay que tener en cuenta que nuestro país cuenta con uno de los parques inmobiliarios más antiguos, con una media de más de 40 años.   ¿Quién la realiza? La ITE consiste en un examen visual del edificio y debe ser realizado por un técnico especializado, como un ingeniero o un arquitecto. En la inspección se valorará cosas como la seguridad, la estanqueidad, la fontanería y saneamiento y la accesibilidad. En principio, salvo casos concretos, no es necesario que el técnico entre en las viviendas de los propietarios.    Una vez finalizada, se realizará un informe donde se indicará el estado de conservación y si hay algún problema que suponga un riesgo para los habitantes del edificio; así como las mejoras y reparaciones que se tengan que realizar. También indicará si se puede hacer alguna mejora en la accesibilidad y el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble.   ¿Es obligatorio hacerla y cuándo? La ITE es obligatoria para todos los edificios residenciales que tengan 50 años o más en nuestro país; es decir, si tu edificio es de 1972 o anterior, deberá pasarla. Una vez pasada la primera, deben repetirse cada 10 años desde el primer informe. Cada CCAA regula la normativa a aplicar, en el caso de Euskadi se hace en las normas. Si el ayuntamiento considera que el estado del edificio lo requiere, puede solicitar realizar antes la ITE. Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda Decreto 117/2018, de 24 de julio,  de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco   No tenerla pasada puede suponer sanciones de entre 3.000€ y 20.000€. Así mismo, no realizar las reparaciones necesarias, puede acarrear multas de hasta 300.000€ en el caso de las reparaciones o rehabilitaciones calificadas como inmediatas o muy urgentes.   ¿Tengo que tenerla si quiero vender mi casa? La Ley indica que es necesario que todos los edificios de más de 50 años la tengan pasada y el notario nos la solicitará  para las escrituras de la venta de la vivienda. En el caso de no haberla superado afirmativamente se debe presentar el informe preceptivo; el propietario podrá venderla igualmente, el notario dará fe de que el edificio ha pasado la ITE y de los fallos y reparaciones que se necesiten realizar. Lo normal es que, en este último caso, los compradores pidan una rebaja del precio, puesto que son ellos quienes deberán afrontar esas reparaciones.    Los compradores también pueden eximir al vendedor de presentar el apto de la ITE, reconociendo por escrito ante el notario que aceptan esas condiciones.   Además hay que tener en cuenta, que no tener pasada la ITE puede suponer una pérdida de valor de la vivienda y que le puedan negar la hipoteca al comprador, Así que sí, es posible vender un piso sin la ITE pasada, pero no es nada recomendable hacerlo.   Si tienes más dudas sobre la ITE en la venta de tu vivienda, recuerda que estamos a tu disposición.     
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    2022-02-24
    Esta semana hablamos de una Sentencia que sin duda servirá de argumento para muchos propietarios. El Juzgado de Primera Instancia de San Bartolomé de Tirajana, en Gran Canarias, dictó el pasado 28 de enero Sentencia donde condenaba al arrendatario de un local a pagar las rentas dejadas de abonar durante el confinamiento decretado por el Gobierno. El arrendatario no pago las rentas de alquiler dando lugar a la firma de la resolución del contrato y posterior reclamación de las cantidades debidas por parte del propietario del local arrendado. El arrendatario alego y se opuso en base a la cláusula rebus sic stantibus. Recordemos que esta cláusula se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. La cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) permite dejar sin efecto un contrato cuando sobrevienen causas extraordinarias que desvirtúen en su causa. El Juzgado como la mayoría de los Juzgados y Tribunales no aplicó la citada cláusula, pues sólo se aplica en contadas ocasiones, ya que impera el principio general de que los contratos deben ser cumplidos en detrimento de esta cláusula El arrendatario fue condenado a pagarlas rentas debidas al arrendador ya que no se demostró los ingresos obtenidos durante la pandemia y que para demostrar la falta de ingresos establece el Juzgado que "Lo razonable es que se hubiera aportado un informe pericial elaborado por un economista o contable que justificase con precisión las pérdidas y consecuencias" de la pandemia en el negocio afectado". Otra Sentencia importante que podemos citar es la Sentencia 5 de julio de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 13 de La Coruña, el cual condena a una sociedad que era arrendataria al pago de las rentas adeudadas durante la pandemia por no acreditar que, como consecuencia de la crisis sanitaria y económica, la sociedad arrendataria se haya visto tan gravemente imposibilitada para el pago, al menos de un porcentaje fijo del total de la renta pactada. Se abre un hilo de esperanza para aquellos pequeños arrendadores los cuales también sufrieron un grave perjuicio económico durante la pandemia ya que muchos de estos propietarios sólo contaban como fuente de ingresos para sostener a sus familias las rentas que pudiesen recibirse del local arrendado.  
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    2022-02-17
    Para asegurar el pago de las rentas, los propietarios de viviendas suelen solicitar al inquilino todo tipo de información para comprobar la solvencia de éste. Así, pueden solicitar el contrato de trabajo, las nóminas si es trabajador por cuenta ajena, declaraciones trimestrales y anuales de IVA si es trabajador por cuenta propia, declaraciones de la renta etc.... En ocasiones los ingresos del inquilino no son suficientes, por lo que el arrendador solicita otras garantías para poder asegurar el pago de dichas rentas. El aval bancario es un contrato de afianzamiento o compromiso, con el que el banco garantiza, ante el arrendador, que el inquilino va a cumplir con la obligación de pago. Pero, ¿puede el propietario solicitar un aval bancario a su inquilino?, la respuesta es que no. La Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que a la celebración del contrato el inquilino tiene que prestar una cantidad equivalente a un mes de renta en el caso de tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y de una cantidad de dos mensualidades de renta para el caso de un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (locales, garajes, oficinas etc...). Esta fianza que presta el inquilino tiene el propietario obligación de depositarla en el organismo correspondiente que habilita la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. Antes no existía límites en cuanto a las garantías adicionales que el arrendador podía exigir al inquilino en aras de garantizar su obligación principal en el contrato de arrendamiento, esto es el pago de las rentas de alquiler acordadas en el contrato. Sin embargo, tras las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos en marzo de 2019, se establece que, en el caso de tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el arrendador tendrá la obligación de solicitar la fianza legal a su inquilino y como garantías adicionales como máximo podrá solicitar la suma de dos cantidades de renta. Por tanto, el arrendador como máximo puede solicitar el mes de fianza legal más una cantidad similar a la suma de dos cantidades de renta. Esto impide que el propietario pueda solicitar un aval bancario a su inquilino. En el caso de que el arrendador necesite más garantías para garantizar el pagado de las rentas, para intentar salvaguardar la situación podrá introducir en el contrato de arrendamiento un fiador solidario. Esta opción es viable ya que la persona que actúa como fiador o avalista en el contrato de arrendamiento no tiene que prestar ninguna cantidad en concepto de renta o fianza, simplemente se tratará de una garantía en el caso de impago de las rentas de alquiler por parte del inquilino, donde el propietario podrá exigir las rentas impagadas al fiador. Este límite de garantías no se aplica a un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda por lo que en este caso el arrendador puede solicitar un aval bancario, seguro de caución o cualquier otro tipo de garantía adicional.  
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    2022-01-28
    El pasado 19 de enero de 2022 se publicó en el BOE las condiciones para acceder al bono joven de alquiler, aunque se establece su carácter retroactivo desde el 1 de enero. El importe de la ayuda es de como máximo 250€ mensuales, teniendo como límite el importe mensual de la renta de alquiler o el precio de la cesión. El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las Comunidades Autónomas. Para solicitar el bono joven debes cumplir los siguientes requisitos: Tener la nacionalidad española o de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. En el caso de las personas extranjeras no comunitarios deberán hallarse en situación de estancia o residencia regular en España. Tener la edad al momento de la solicitud de entre 18 y 35 años inclusive. Acreditar que se vive de alquiler mediante el contrato de arrendamiento de vivienda o habitación. Es necesario encontrarse empadronado en el inmueble arrendado. Contar con unos ingresos, todos los que habiten en el inmueble, que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples), es decir, los ingresos deben ser inferiores a 24.318,84 euros al año. Existe la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM, cuando el beneficiario del bono se mueva entre provincias o de una Comunidad Autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo. No ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptúan aquellos casos en los que la persona sólo ostente una parte del inmueble y se haya obtenido por herencia, además de aquellos titulares de una vivienda que acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio. No tener parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador o cedente de la vivienda. No ser socio o participe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador o cedente. La renta máxima del inmueble arrendado será de 600€ mensuales. Podría aumentar esta cantidad de renta hasta 900€ en aquellas Comunidades donde los precios medios sean más altos. Si el arrendamiento es una habitación individual también se podrá solicitar este bono, pero siempre y cuando la renta por el arriendo de esa habitación no supere los 300€. En el caso de que el arrendatario tenga que mudarse a otra ciudad por motivos laborales siempre y cuando se trate de un cambio de una provincia a otra de la misma Comunidad Autónoma, tendrá que comunicar el cambio de residencia y en el caso de que firme un nuevo contrato en esta nueva provincia, no perderá la subvención, por lo que puede seguir beneficiándose del bono, siempre y cuando siga cumpliendo los requisitos anteriores. Sin embargo, si el cambio de domicilio es a una provincia de otra Comunidad Autónoma debe comunicar dicho cambio al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato, será la Comunidad Autónoma la que deberá decidir si le concede la ayuda. En ambos casos se eleva el limite máximo de la renta arrendaticia desde los 600 a los 900 euros mensuales.Asimismo, el limite máximo de los ingresos será de 4 veces el IPREM en la comunidad autónoma o provincia de destino. Pero estas condiciones no se aplicará" para el supuesto de alquiler de habitación  El bono joven del alquiler, no es compatible con otras ayudas para el alquiler de las Comunidades Autónomas, pero sí será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social.  Hay que tener en cuenta que el bono joven tributará en el IRPF como ganancia patrimonial por lo que se tendrá que declarar en el año 2023 en la renta correspondiente al ejercicio de 2022, por lo que para aquellos que están pensando solicitar el bono deberán de tener presente que se tratará de una ganancia patrimonial y que por tanto tendrán que tributar por ello. 
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